المقاولات والإنشاءات

مستخلصات المالك ومقاولي الباطن

شركة المقاولات تعيش على وعدين متقابلين. تعِد المالك بمبنى بسعر متفق عليه وتطالبه شهرًا بشهر بما أُنجز، وتعِد مقاولي الباطن بسداد نصيبهم من العمل نفسه فيطالبونها بالشكل ذاته. ونما مبني على هذه المقابلة، مستندًا بمستند: عرض مقاولة مقابل عرض مقاول باطن، وعقد مشروع مقابل عقد باطن، وتنفيذ مشروع مقابل تنفيذ باطن، ومستخلص مشروع مقابل مستخلص باطن. جانبٌ يكسب وآخر يَدين، وكلاهما يستعمل الجداول نفسها والحساب نفسه.

وثمّة استقطاع لا يوجد إلا في جانب الباطن، يعرفه كل مقاول: الخامات التي تبيعها لمقاول الباطن من مخزنك تُحمَّل عليه وتظهر خصمًا في مستخلصه التالي.

العقود لا تُرحِّل شيئًا. المستخلصات تُرحِّل كل شيء

هذه قاعدة أساسية في إدارة المقاولات داخل نما: المشروع وعقد المشروع ملفّان رئيسيان، لكن توقيع عقد بملايين لا يُنشئ قيدًا ولا يحرّك مخزونًا ولا يُنشئ ذمّة مدينة.

المال يصل إلى الحسابات حين يصدر المستخلص. والمستخلص هو المطالبة المعتمدة: يقول، بندًا بندًا، كم من العمل يُطالَب به هذه المرة، ويسعّره بأسعار العقد، ويضيف ضريبة القيمة المضافة، ثم يخصم كل ما ينصّ العقد على احتجازه من محتجزاتٍ واسترداد للدفعة المقدمة التي دفعها المالك وغرامات، ليصل إلى صافٍ مستحق. وهو ما ترسله إلى المالك، وما يذهب إلى مصلحة الضرائب فاتورةً إلكترونية، وهو في جانب المالك المستند الوحيد الذي له أثر محاسبي أصلًا.

ونتيجة ذلك انضباط: ما اعتُمِد وما أُنفِق رقمان مختلفان في كل لحظة من عمر المشروع، وكلاهما ظاهر.

التقدير، وتسعير ليس خطيًّا

وقبل هذا كله المناقصة. تبني المقايسات وكروت تحليل البنود سعرَ البند من خاماته وعمالته ومعداته وباطنه، فيكون للسعر المقدَّم بنية خلفه لا هامش أُضيف إلى تخمين. وتحمل قوالب العقود الشروطَ والبنود القياسية التي تناقص عليها الشركة دائمًا، فلا تُكتب المناقصة الخامسة عشرة من الصفر.

وقوائم أسعار المقاولات تعالج ما تعجز عنه قوائم الأسعار العادية: سعرٌ يتغير بالمقاس. فقطعة الرخام بمتر مربع ليست ببساطة ربع سعر قطعة بمترين، والوحدة المسعَّرة من 100 إلى 150 سم قد تُسعَّر خلاف المسعَّرة من 150 إلى 200 سم. فالأسعار بالطول والمساحة والحجم، بحدودها الدنيا، هي طريقة تسعير المقاولات هنا فعلًا.

من أين تأتي التكلفة

تأتي التكلفة من خمسة اتجاهات، وكلها تنزل على المشروع لا في حساب مصروفات عام:

• الخامات المنصرفة إلى الموقع من مخازنك، ومرتجعاتها، محمَّلةً على بند أو على بند تحليلي تحته.
• مطالبات مقاولي الباطن، معتمَدةً عبر سلسلة مستخلصاتهم.
• العمالة اليومية، مسجَّلةً في دفتر عمالة الموقع، ومعه اليومية الهندسية.
• المعدات، مخصَّصةً للمشاريع وتكلفتها موزَّعة عليها.
• المصروفات المتنوعة من نقلٍ وتصاريح وما لا يحمله مخزن، عبر سلسلة طلبها وأمرها وفاتورتها.

ويقابل ذلك موازنتان: تقديرية من المناقصة، وتنفيذية لكيفية إدارة العمل فعلًا. ويقارن تنفيذ الموازنة بينهما، فيكون الانحراف رقمًا والعمل جارٍ لا اكتشافًا عند الحساب الختامي.

وتُسجَّل الغرامات في الجانبين: عليك لمطالبات تأخير المالك، وعلى مقاول الباطن لتأخيره؛ مربوطةً بالبند أو ببند الموازنة الذي تخصّه، ومخصومةً عبر المستخلصات.

جودة تُعتمَد قبل أن تُصرَف

كثيرًا ما لا يكون العمل قابلًا للاعتماد قبل فحصه، فمكان الفحص هو النظام نفسه الذي فيه الصرف. ويغطي نما خطط الفحص والاختبار وسجلاتها، وفحوص ما قبل الصبّة وما بعدها، وفحص استلام المواد، وطلبات فحص الأنشطة، وقوائم فحص التشطيبات والحفر والردم، واختبارات الضغط والغسيل لخطوط المواسير وأنظمة الحريق.

تكلفة البند وتكلفة الوحدة العقارية

المقاول الذي يعمل في أرض غيره يحتاج تكلفةً لكل بند: بكم كلّفنا المباني، وهل نحن داخل السعر الذي ناقصنا به. أما المطوّر الذي يبيع وحدات فيحتاج تكلفةً لكل شقة — ولا أحد ينفق على الشقة رقم 12، بل ينفق على مباني البرج ومصاعده وسقالاته.

ويربط نما الجانبين: تُوزَّع تكلفة المشروع على وحدات العقار، فحين تُسلَّم وحدة وتُفوتَر تكون تكلفة بيعها نصيبَها هي من كل ما استهلكه البرج. وللمجموعة التي تبني وتبيع، هذا الجسر هو المسألة المحاسبية كلها، وهو مبنيٌّ لا مرتجَل.

دورة المالك، ودورة مقاول الباطن، والمستخلصات، والموازنات، والتكاليف، ومنظومة الجودة موثّقة في قسم المقاولات.