بيع الوحدات العقارية – من الحجز إلى التسليم

أثر كل مستند في دورة البيع

تتضمن دورة البيع عرضاً وحجزاً مبدئياً وحجزاً وعقداً ابتدائياً وعقد بيع. وقد تتشابه هذه المستندات في عين المستخدم، غير أن لكل واحد منها أثراً مختلفاً على إتاحة الوحدة وعلى الحسابات.

ويسجل العرض والحجز المبدئي اهتمام العميل من دون إنشاء قيد أو مديونية أو تغيير في إتاحة الوحدة. أما الحجز فيمنع التصرف في الوحدة متى صارت حالته «مؤكداً»، بحيث لا يمنع مجرد حفظ الحجز دون تأكيده بيعها لعميل آخر. ويمكن للعقد الابتدائي حجز الوحدة كذلك من دون أثر محاسبي.

ووحده عقد البيع يثبت الوحدة مباعة ويسجل المشتري وينشئ جدول الأقساط والأثر المحاسبي. ويتم توزيع قيمة العقد وفق تواريخ الاستحقاق بين إيراد مستحق وإيراد مؤجل. ومن ثم لا تظهر قيمة العقد كاملة في قائمة الدخل قبل استحقاقها.

جدول الأقساط والتحصيل الفعلي

يحمل العقد شبكة أقساط، لكل سطر فيها تاريخ استحقاقه وقيمته ونوعه: مقدم أو قسط عادي أو تأمين أو عمولة أو صيانة أو رسوم.

ويمثل الجدول المبالغ المتوقعة ومواعيدها، بينما يتم تحديث قيم المدفوع والمتبقي من خلال مستندات التحصيل وفق ما حصل فعلاً. وبذلك يمكن معرفة موقف كل مشترٍ وإجمالي المتأخرات على المشروع في أي وقت.

وثلاث نقاط تستحق المراعاة عند التشغيل.

• إعادة إنشاء الجدول تستبدل التعديلات اليدوية السابقة.
• الأقساط التي تم تحصيل جزء منها لا تتغير عند إعادة الإنشاء، وذلك حفاظاً على السجل.
• يمكن ربط استحقاق القسط بإنجاز مرحلة إنشائية بدلاً من تاريخ ثابت، وهو ما تحتاجه مشروعات البيع على الخريطة.

إثبات عمولات البيع

يتم تحديد العمولة في العقد وإثباتها عند الاستحقاق، حيث يظهر رصيد الوسيط في دفتر الأستاذ. ويقوم القيد المحاسبي على الحسابات المحددة في نوع العمولة لا على حسابات العميل، ومن ثم تجب مراجعة هذا الإعداد قبل بدء التشغيل.

التنازل عن العقد

لا يوجد في الوحدة مستند اسمه «إلغاء بيع». وعند انسحاب المشتري يتم التعامل من خلال التنازل، وله صورتان. فالتنازل لمشترٍ آخر ينقل العقد إلى شخص جديد بجدوله وبما سدد منه، أما التنازل للشركة فيعيد الوحدة إلى المتاح ويسوي ما دفعه المشتري بعد خصم ما ينص عليه العقد.

ويوجد طلب إلغاء لتسجيل الطلب ومسار اعتماده، غير أنه لا يعكس العقد تلقائياً، حيث تنفذ التسوية بعد ذلك من خلال المستندات المخصصة لها.

التسليم وإثبات تكلفة البيع

يكمل التسليم دورة العقد والوحدة معاً. ومتى كان إعداد الشركة يؤجل الإيراد حتى التسليم، تم الاعتراف به في هذه المرحلة. كما تصبح تكلفة البيع هي التكلفة الفعلية الموزعة على الوحدة بدلاً من نسبة تقديرية من إجمالي المشروع.

وإذا أضيفت تكاليف إلى المشروع بعد التسليم، يتم تسويتها مقابل ما سبق تحميله على الوحدة، وذلك حتى يمكن إقفال حساب المشروع دون أرصدة معلقة.

وجدول الأقساط ومراحله في خطط الأقساط، والتنازل والإلغاء في التنازل وإلغاء العقود، والدورة كاملة في دورة البيع العقاري.